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\chapter{Der Markt}

Dieses Kapitel befasst sich mit den grundlegenden Mechanismen der Mikroökonomik am Beispiel des Wohnungsmarktes. Es wird erläutert, wie ökonomische Modelle konstruiert werden, um komplexe Realitäten zu vereinfachen und das Verhalten von Marktteilnehmern zu verstehen. Dabei stehen zwei zentrale Prinzipien im Vordergrund: das Optimierungsprinzip, nach dem Individuen versuchen, die für sie besten Entscheidungen innerhalb ihrer Möglichkeiten zu treﬀen, und das Gleichgewichtsprinzip, welches beschreibt, wie sich Preise anpassen, bis Angebot und Nachfrage übereinstimmen. Anhand des Wohnungsmarktes werden verschiedene Allokationsformen analysiert und hinsichtlich ihrer Eﬃzienz bewertet, wobei insbesondere das Konzept der Pareto-Eﬃzienz als Maßstab dient.

\dfn{Mikroökonomie}{Die Mikroökonomie befasst sich mit der Analyse der wirtschaftlichen Entscheidungen von Haushalten und Unternehmen sowie deren Interaktion auf einzelnen Märkten. Sie untersucht, wie diese Akteure Ressourcen zuteilen und welche Preise dabei entstehen.}

\section{Wirtschaftliche Modelle und Grundprinzipien}

Ein ökonomisches Modell dient als vereinfachte Darstellung der Wirklichkeit. Ähnlich wie eine Landkarte nicht im Maßstab 1:1 vorliegen kann, um nützlich zu sein, muss ein Modell irrelevante Details weglassen, um den Fokus auf die wesentlichen kausalen Zusammenhänge zu richten. In der ökonomischen Analyse stützen wir uns auf zwei fundamentale Annahmen über das menschliche Verhalten.

\thm{Optimierungsprinzip}{Menschen versuchen, jene Konsummuster zu wählen, die für sie am besten sind und die sie sich leisten können. Es setzt voraus, dass Individuen rational handeln, um ihren eigenen Nutzen zu maximieren.}

\thm{Gleichgewichtsprinzip}{Die Preise auf einem Markt passen sich so lange an, bis die von den Konsumenten nachgefragte Menge exakt der von den Produzenten angebotenen Menge entspricht.}

\section{Der Wohnungsmarkt: Nachfrage und Angebot}

Um den Marktmechanismus zu illustrieren, betrachten wir eine Stadt mit zwei Arten von Wohnungen: solche im inneren Kreis (nah an der Universität) und solche im äußeren Kreis. Wir konzentrieren uns auf den Markt für Wohnungen im inneren Kreis, wobei der Preis für Wohnungen im äußeren Kreis als exogene Variable (von außen vorgegeben) betrachtet wird.

Die Nachfrage nach Wohnungen im inneren Kreis lässt sich über die Zahlungsbereitschaft der potenziellen Mieter herleiten. Hierbei spielt der Vorbehaltspreis eine entscheidende Rolle.

\dfn{Vorbehaltspreis}{Der Vorbehaltspreis ist der höchste Preis, den eine Person für ein Gut zu zahlen bereit ist. Es ist jener Preis, bei dem die Person indifferent ist, ob sie das Gut kauft oder nicht.}

Ordnet man die Vorbehaltspreise aller Nachfrager in absteigender Reihenfolge, erhält man die Nachfragekurve. Diese ist fallend, da bei einem niedrigeren Marktpreis mehr Menschen bereit sind, eine Wohnung zu mieten, da ihr Vorbehaltspreis dann über dem Marktpreis liegt.

Auf der Angebotsseite betrachten wir in der kurzen Frist eine fixe Anzahl an Wohnungen. Die Anbieter sind bestrebt, ihre Wohnungen zum höchstmöglichen Preis zu vermieten.

\nt{In der kurzen Frist ist das Angebot an Wohnungen oft konstant. Dies führt zu einer vertikalen Angebotskurve, da die Menge unabhängig vom Preis nicht sofort ausgeweitet werden kann.}

Das Marktgleichgewicht stellt sich im Schnittpunkt von Angebot und Nachfrage ein. Zum Gleichgewichtspreis $p^*$ finden genau so viele Mieter eine Wohnung, wie Wohnungen angeboten werden.

\section{Komparative Statik}

In der komparativen Statik vergleichen wir zwei Gleichgewichtszustände miteinander, ohne den Übergangsprozess detailliert zu betrachten. Dies hilft zu verstehen, wie sich exogene Änderungen auf den Markt auswirken.

\nt{Erhöhung des Angebots: Wenn zusätzliche Wohnungen gebaut werden, verschiebt sich die Angebotskurve nach rechts, was bei gleichbleibender Nachfrage zu einem Sinken des Gleichgewichtspreises führt.}

Ein interessanter Fall ist die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. Wenn die bisherigen Mieter diese Wohnungen kaufen, sinkt sowohl das Angebot an Mietwohnungen als auch die Nachfrage nach Mietwohnungen im gleichen Maße. In diesem theoretischen Modell bleibt der Gleichgewichtspreis für die verbleibenden Mietwohnungen unverändert.

Auch die Einführung einer Wohnungssteuer hat im Modell des vollkommenen Wettbewerbs bei fixem Angebot eine überraschende Wirkung. Wenn der Stadtrat eine Steuer pro Wohnung erhebt, die vom Vermieter zu zahlen ist, kann dieser die Steuer kurzfristig nicht auf die Mieter abwälzen. Da das Angebot fix ist und die Nachfrager bereits ihren maximalen Vorbehaltspreis zahlen (im Sinne der Marktclearing-Bedingung), verbleibt der Mietpreis gleich, und die Vermieter tragen die gesamte Steuerlast.

\section{Alternative Allokationsmechanismen}

Neben dem Konkurrenzmarkt gibt es andere Wege, Güter zu verteilen. Jede Form führt zu unterschiedlichen Verteilungen von Reichtum und Mengen.

\begin{enumerate}
	\item \textbf{Diskriminierender Monopolist:} Hier kennt der Vermieter die Vorbehaltspreise aller Mieter und versteigert die Wohnungen einzeln an die Meistbietenden. Die Wohnungen gehen an dieselben Personen wie im Konkurrenzmarkt, jedoch zahlt jeder seinen maximalen Vorbehaltspreis.
	\item \textbf{Gewöhnlicher Monopolist:} Der Anbieter setzt einen einheitlichen Preis für alle Wohnungen fest, um seinen Erlös zu maximieren. Da er den Preis für alle senken müsste, um mehr zu vermieten, wird er oft einen Teil des Angebots leer stehen lassen, um einen höheren Preis zu erzielen.
	\item \textbf{Mietpreiskontrolle:} Der Staat legt eine Höchstmiete unterhalb des Gleichgewichtspreises fest. Dies führt zu einer Überschussnachfrage. Da nicht alle Interessenten eine Wohnung erhalten, muss die Zuteilung über andere Kriterien (Wartelisten, Beziehungen) erfolgen.
\end{enumerate}

\section{Pareto-Effizienz}

Um zu beurteilen, welcher Mechanismus „besser“ ist, nutzen Ökonomen das Kriterium der Pareto-Effizienz.

\dfn{Pareto-Effizienz}{Eine Allokation ist Pareto-effizient, wenn es keine Möglichkeit gibt, eine Person besser zu stellen, ohne eine andere Person schlechter zu stellen. Eine Situation, in der noch Verbesserungen ohne Nachteile für andere möglich sind, nennt man Pareto-ineffizient.}

\thm{Effizienz des Konkurrenzmarktes}{Der Wettbewerbsmarkt führt zu einer Pareto-effizienten Allokation, da im Gleichgewicht alle Personen mit den höchsten Vorbehaltspreisen die Wohnungen erhalten und keine weiteren Tauschgewinne zwischen Mietern und Vermietern möglich sind.}

Der diskriminierende Monopolist erzielt ebenfalls ein Pareto-effizientes Ergebnis, da alle möglichen Tauschgeschäfte stattfinden, auch wenn der gesamte Vorteil beim Vermieter liegt. Im Gegensatz dazu sind der gewöhnliche Monopolist (wegen des künstlich verknappten Angebots) und die Mietpreiskontrolle (da Wohnungen nicht zwingend an die Personen mit der höchsten Wertschätzung gehen) Pareto-ineffizient.

\nt{Pareto-Effizienz trifft keine Aussage über Gerechtigkeit. Sie beurteilt lediglich, ob alle Tauschmöglichkeiten ausgeschöpft wurden. Eine Allokation kann effizient sein, selbst wenn sie als sehr ungerecht empfunden wird.}

\section{Langfristiges Gleichgewicht}

In der langen Frist ist das Angebot nicht mehr fix. Höhere Preise bieten Anreize für Investitionen und den Neubau von Wohnungen. Die endgültige Marktstruktur hängt davon ab, wie die Grenzkosten der Produktion im Verhältnis zur Nachfrage stehen. Wenn das Angebot variabel ist, muss analysiert werden, wie verschiedene Marktformen (Monopol vs. Wettbewerb) die Gesamtzahl der bereitgestellten Wohnungen beeinflussen. In der Regel führt Wettbewerb langfristig zu einer größeren Menge an Wohnraum als monopolistische Strukturen.

\thm{Zusammenfassung der Eﬃzienz}{Eine Allokation ist dann effizient, wenn die marginale Zahlungsbereitschaft der Konsumenten den marginalen Kosten der Bereitstellung entspricht. Auf dem Wohnungsmarkt wird dies im Idealfall durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage erreicht, sofern keine externen Störfaktoren vorliegen.}

Abschließend lässt sich festhalten, dass das Marktmodell ein mächtiges Werkzeug ist, um Allokationsprobleme zu verstehen. Während der Wettbewerb Effizienz garantiert, erfordern Abweichungen wie Monopole oder staatliche Eingriffe eine sorgfältige Analyse ihrer Auswirkungen auf die soziale Wohlfahrt und die Verteilungsgerechtigkeit.
